Zgłaszanie wad wg nowej ustawy deweloperskiej

Zacznijmy od tego, że nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza specyficzne konstrukcje w zakresie zgłoszenia wad. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu deweloper oraz nabywca muszą sporządzić protokół odbioru lokalu. Do tego protokołu nabywca może zgłosić wady, które zostały przez niego ujawnione. Co się dzieje dalej? Kiedy trzeba odpowiedzieć na zgłoszone zastrzeżenia? Jakie są rodzaje tych wad?

Zgłoszenie wady przez kupującego

W nowej ustawie deweloperskiej przepisy prowadzają podział na wady istotne oraz pozostałe (nieistotne), co ma znacznie z punktu widzenia dalszych przepisów i uprawnień, z których może skorzystać nabywca. Do zgłoszonych wad (zarówno istotnych, jak i nieistotnych) deweloper musi odnieść się w terminie 14 dni od dnia sporządzenia protokołu. Jeśli w tym terminie deweloper nie przedstawi w tym terminie stanowiska uznaje się, że uznał on wszystkie wady wskazane przez nabywcę!

W tym zakresie przedstawić należy pierwsze zastrzeżenia, które – choć nie wynikają wprost z przepisów – stanowią istotne zagrożenie dla dewelopera. Zgodnie bowiem z przepisami, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany do przekazania na papierze (lub innym trwałym nośniku) swojego stanowiska względem wad.

Odpowiedź dewelopera na zgłoszone wady

W mojej ocenie oznacza to, że nie będzie wystarczającym nadanie stanowiska listem poleconym dla zachowania tego terminu. Oświadczenie dewelopera bowiem mus być przekazane w tym terminie nabywcy, a więc dojść do niego w taki sposób, że może on zapoznać się z jego treścią.

Może więc okazać się niezbędne doręczenie tego oświadczenia osobiście lub nadanie go listem poleconym w takim terminie, aby było możliwe jego odebranie przez nabywcę jeszcze przed upływem 14 dni od dnia sporządzenia protokołu odbioru lokalu!

Nie będzie też wystarczające jedynie ustne (np. telefoniczne) przekazanie przez dewelopera informacji o tym, że nie uznaje on wad wskazanych przez nabywcę – przepisy wyraźnie bowiem wskazują, że stanowisko dewelopera może być skuteczne jedynie w przypadku wyrażenia go w formie pisemnej lub na innym trwałym nośniku.

W przypadku uznania wad (także dorozumianego – tj. przez niezłożenie w terminie oświadczenia w tym względzie przez dewelopera) deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad w terminie 30 dni (chyba że nie jest w stanie sprostać temu terminowi przy zachowaniu należytej staranności).

Termin na usunięcie wady

Przepisy więc modyfikują ogólne regulacje kodeksu cywilnego wprowadzając podstawowy i wprost określony termin na usunięcie wad lokalu (takich zapisów nie ma w przypadku odpowiedzialności ogólnej, tj. kodeksowej).

Rodzaje wad a odbiór lokalu

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii podziału wad lokalu na istotne i nieistotne. W przypadku wady istotnej, kupujący może odmówić podpisania protokołu, jeśli deweloper w tymże protokole odmówi jej uznania. W dodatku w przypadku nieusunięcia wady istotnej przez dewelopera nabywca może odstąpić od umowy. Z kolei w przypadku wad nieistotnych – może jedynie usunąć wady na koszt dewelopera.

Co ciekawe, doszło tutaj do zawężenia uprawnień, które przysługują nabywcy. Zgodnie z regulacjami kodeksowymi nabywcy przysługiwałoby także prawo do żądania obniżenia ceny oraz wymiany rzeczy na wolną od wad.

Nowy termin odbioru lokalu

Kolejną różnicą w przypadku wady istotnej jest to, że kiedy nabywca odmówi dokonania odbioru z powodu wystąpienia takiej, istotnej wady, wyznacza się nowy termin odbioru, lecz aby nabywca mógł znów skutecznie odmówić odbioru lokalu na tej podstawie, musi on przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego wykazującą istnienie takiej, istotnej wady. Nabywca ma na to jedynie miesiąc na złożenie wniosku o wydanie opinii przez takiego rzeczoznawcę, a termin ten rozpoczyna bieg od dnia odmowy podpisania protokołu odbioru lokalu.

Opinia rzeczoznawcy

Opinia ta ma istotne znaczenie z punktu widzenia dalszych czynności. Jeśli bowiem potwierdza istnienie wady, nabywca może odstąpić od umowy, a wówczas to deweloper ponosi koszty jej sporządzenia. Jeśli natomiast opinia nie potwierdza istnienia wady istotnej, to uprawnienie do odstąpienia od umowy nie przysługuje, a koszty związane z wydaniem opinii obciążają nabywcę.

Przepisy nie wskazują jednak, czy potwierdzenie istnienia wady powoduje jedynie domniemanie jej istnienia, czy też jest wiążące dla dewelopera. W przypadku istnienia jedynie domniemania deweloper mógłby bronić swoich racji w postępowaniu sądowym (np. za pomocą odpowiedniego powództwa), w przypadku związania stron opinią rzeczoznawcy natomiast deweloper w zasadzie nie miałby zapewnionej żadnej drogi sądowej dla zweryfikowania treści takiej opinii, co stanowić może pewne pole do nadużyć.

Deweloperowi bowiem – w przypadku wydania opinii nieodpowiadającej rzeczywistości – przysługiwać mogłoby bowiem jedynie roszczenie odszkodowawcze od takiego rzeczoznawcy, jednak nie mógłby on w sporze z kupującym doprowadzić do zrealizowania umowy sprzedaży lokalu.

W mojej ocenie trafniejsza jest druga interpretacja. Przepisy ustawy wyraźnie bowiem wskazują, że jedyną przesłanką odstąpienia od umowy jest wydanie przez rzeczoznawcę opinii stwierdzającej istnienie wady istotnej. Ustawodawca nie dopuścił natomiast możliwości weryfikacji tej opinii przez dewelopera, a więc niezależnie od tego, czy opinia ta jest prawidłowa, kupujący będzie mógł skutecznie odstąpić od umowy, a deweloper w takiej sytuacji nie jest w stanie temu zapobiec.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że to dopiero początki obowiązywania nowych przepisów i nie znamy jeszcze stanowiska sądów, w szczególności Sądu Najwyższego. Jest też bardzo możliwe, że jakieś przepisy zostaną zmienione lub uznane za niezgodne z Konstytucją.

Kiedy stosujemy „stare” przepisy z Kodeksu cywilnego?

Wreszcie przepisy nowej ustawy deweloperskiej wskazują, że powyższe regulacje mają odpowiednie zastosowanie w sytuacji, w której wada lokalu zostanie stwierdzona w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia umowy sprzedaży.

W pozostałym więc zakresie (w tym w zakresie wad, które zostały ujawnione po dniu sprzedaży lokalu) zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego.

Jak wynika z powyższego, ochrona kupującego na podstawie nowych przepisów nie wyłącza zastosowania przepisów kodeksu cywilnego w pewnym zakresie (zwłaszcza co do wad, które ujawniły się po podpisaniu umowy przenoszącej własność lokalu/domu). Wprowadzają one jednak pewne istotne odstępstwa od ogólnych zasad rękojmi w czasie do podpisania w/w umowy. Część z nich natomiast może być uznana za niekorzystną dla nabywcy (np. ograniczenie katalogu uprawnień kupującego w przypadku wykrycia wad lokalu), lecz znacząca większość z nich zapewnia lepszą ochronę kupującego.