Nowa ustawa deweloperska wprowadza istotne zmiany dla branży nieruchomości. Oto najważniejsze z nich z perspektywy dewelopera.

Rozszerzenie zakresu stosowania

Nowe przepisy mają szersze zastosowanie niż poprzednia ustawa. Nowa regulacja obejmuje umowy zawierane z nabywcami po zakończeniu budowy budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych – tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniu zakończenia budowy. Wcześniej nie było to wymagane.

Ponadto, ustawa obejmuje umowy dotyczące lokali użytkowych lub ich udziałów zawierane razem z umową deweloperską lub inną umową dotyczącą przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dotyczy to często garaży lub udziałów w garażach, będących samodzielnymi lokalami niemieszkalnymi.

Nowe przepisy mają również zastosowanie do lokali powstałych w wyniku przebudowy, co oznacza, że każda adaptacja istniejących budynków, prowadząca do powstania lokali mieszkalnych, musi spełniać wymagania nowej ustawy.

Dodatkowo, ustawa wprowadza obowiązek stosowania jej przepisów również przy nabywaniu lokali mieszkalnych od przedsiębiorców, nawet jeśli nie są oni deweloperami. Od lipca 2022 roku, jeśli sprzedawcą lokalu mieszkalnego jest przedsiębiorca, który nabył go od dewelopera, będzie musiał przestrzegać części obowiązków wynikających z nowej ustawy.

Jedynym wyjątkiem są lokale usługowe wybudowane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, pod warunkiem że ich sprzedaż nie jest powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa wprowadza przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej, ograniczając wysokość opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny lokalu / domu i umożliwiając jej zwrot w pojedynczej lub podwójnej wysokości w określonych sytuacjach. Oczywiście od wpłaconej kwoty trzeba uiścić składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Skoro już jesteśmy przy Funduszu… Jedną z kluczowych zmian jest utworzenie właśnie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mającego na celu ochronę finansową klientów deweloperów w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, oraz w sytuacji odstąpienia od umowy przez nabywcę z powodu istotnej wady lokalu lub opieszałości dewelopera.

Fundusz finansowany jest ze składek deweloperów, których wysokość zależy od typu rachunku powierniczego: do 1% ceny lokalu dla rachunków otwartych i do 0,1% dla rachunków zamkniętych.

Prospekt Informacyjny

Zmienił się termin doręczenia Prospektu Informacyjnego – deweloper musi go dostarczyć przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Zrezygnowano z obowiązku doręczenia prospektu tylko na żądanie nabywcy. Rozszerzono także zakres informacji w prospekcie, który teraz musi zawierać szczegółowe dane o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od inwestycji deweloperskiej.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Nowa ustawa rozszerza zasady odbioru lokalu i procedury zgłaszania wad, chroniąc prawa nabywcy. Nowe przepisy dają nabywcom możliwość usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli ten nie usunie ich w terminie, oraz wprowadzają sankcje za brak odpowiedzi na zgłoszenie wad w ciągu 14 dni. Wprowadzono także pojęcie “wady istotnej”, dając nabywcom prawo do odmowy odbioru lokalu w przypadku odmowy uznania takiej wady przez dewelopera. Nabywcy mogą odstąpić od umowy w przypadku bezczynności dewelopera.

Inne zmiany w ustawie

Inne zmiany obejmują:

• Rezygnację z odwołań do przepisów o rękojmi i zmianę zasad odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu.
• Niewielkie rozszerzenie katalogu przypadków, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.
• Zwiększenie nadzoru nad środkami na mieszkaniowych rachunkach powierniczych i ściślejsze powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy.