“Mam dług w spółdzielni i co dalej?”
Zadłużenia związane z własnym mieszkaniem mogą wynikać z zaleganiem w zapłacie czynszu dla spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty.
Z tego, co obserwuję wynika, że zadłużenie powyżej kwoty 20.000 zł jest już raczej niemożliwe do uregulowania. Tymczasem spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą egzekucję z nieruchomości swoich dłużników, nawet gdy zaległości czynszowe są niewielkie. Zarówno bowiem spółdzielnia, jak i wspólnota 
mieszkaniowa mogą w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Wielu lokatorów nie zdaje sobie sprawy z tego, że można więc stracić swoje lokum nawet z powodu kilku niezapłaconych rachunków, a dodatkowo wpędzić się w jeszcze większe długi, bowiem doliczone zostaną odsetki, koszty sądowe, komornicze, pełnomocnika itd…
Spółdzielnia mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Natomiast właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Termin „długotrwałych zaległości” nie został przez ustawodawcę zdefiniowany; musi być zatem interpretowany w odniesieniu do pewnej przeciętnej miary zaległości w opłatach.
Istnienie zaległości oznacza z kolei, że spółdzielnia nie musi uzyskiwać ani nakazu zapłaty ani wyroku stwierdzającego obowiązek uiszczenia zaległości. Wystarczy wykazanie w tym postępowaniu zaistnienia długotrwałej zwłoki w zapłacie czynszu, która musi istnieć w dniu wyrokowania.
Uzyskanie przez spółdzielnię sądowego tytułu wykonawczego co do obowiązku zapłaty zaległości (nakazu zapłaty albo wyroku wraz z klauzulą wykonalności) umożliwia wszczęcie postępowania egzekucyjnego przed komornikiem, którego jedną z form może być właśnie egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z uwieńczeniem w postaci sprzedaży tego prawa w drodze licytacji.
Można się bronić
Trybunał Konstytucyjny w 2013 r. uznał, że przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny: „Zastosowanie tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej”. TK dodał, że za każdym razem przy tak ważnej decyzji, jak pozbawienie kogoś lokalu mieszkalnego, należy brać pod uwagę osobiste okoliczności dłużnika i potraktować egzekucję z nieruchomości jako ostateczność.
Dłużnik może bronić się też w inny sposób: może podnieść, że jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części (art. 799 § 2 KPC), chroniąc w ten sposób mieszkanie.
Eksmisja
Eksmisję przeprowadza komornik, ale najpierw musi on wezwać na piśmie lokatora-dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu. Jeśli lokator nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, komornik przystępuje do fizycznego opróżniania mieszkania – czyli wyniesie meble, sprzęty RTV i AGD oraz wszystkie inne rzeczy dłużnika, przy asyście policji. Jak to w praktyce wygląda – można zobaczyć na YouTube.
Eksmisja lokatorów – wersja light
Czego nie robić?
Niezależnie jednak od tego, czy znajdujemy się na etapie przedsądowym, sądowym czy nawet egzekucyjnym, to najgorszym wyjściem jest z pewnością bierna postawa! Prawie zawsze da się opracować rozsądne rozwiązanie, na pewno lepsze, niż czekanie z założonymi rękami. I nie mam tu oczywiście na myśli “fizyczno-słownego” oporu, jak na powyższym wideo.
Dlaczego bierność jest najgorsza? Bo prędzej czy później doprowadzi do egzekucji komorniczej, która jest wyjątkowo nieopłacalna. Pierwsze, co zostanie wyegzekwowane ze sprzedaży mieszkania to koszty komornika.
