Wezwanie do wykonania robót budowlanych z zakreśleniem terminu
W momencie, gdy inwestor zauważy wadliwe lub sprzeczne z umową wykonanie prac budowlanych, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do ich poprawienia. Wbrew powszechnym skojarzeniom, nie należy od razu poszukiwać danych adresowych właściwego sądu czy układać strategii procesowej. Ustawodawca przewidział, że w pierwszej kolejności należy dać wykonawcy szansę na naprawienie błędów. Wezwanie powinno zawierać żądania dotyczące wykonania prac wraz z wyznaczeniem odpowiedniego terminu na ich realizację. Odpowiedni termin to taki, który daje wykonawcy realną możliwość zastosowania się do wezwania, co oznacza, że nie może być zbyt krótki, aby wykonawca miał czas na dokonanie niezbędnych zmian i nabycie odpowiednich materiałów.
Zobacz też: Zejście wykonawcy z budowy – kompleksowa strategia działania dla dewelopera
Reakcja wykonawcy na wezwanie
Wezwanie może wywołać różne reakcje ze strony wykonawcy. Najkorzystniejszą sytuacją jest, gdy wykonawca zgadza się na poprawienie prac i osiąga porozumienie z inwestorem, co prowadzi do wygaśnięcia sporu.
Często jednak, biorąc pod uwagę realia i często nieprzejednane stanowiska stron, wykonawca może nie zareagować na wezwanie lub odmówić spełnienia żądań. W takim przypadku inwestor ma prawo skierować sprawę do sądu.
Kiedy do sądu?
Decyzja o zainicjowaniu postępowania sądowego wiąże się z koniecznością wyboru między prawem do odstąpienia od umowy a wykonaniem zastępczym. Na potrzeby tego artykułu skupimy się na wykonaniu zastępczym, które jest szczególnie korzystne dla inwestora. Wykonanie zastępcze to prawo do powierzenia wykonania robót innemu wykonawcy na koszt i ryzyko pierwotnego wykonawcy. Oczywiście wymaga to zgody sądu, ale daje inwestorowi możliwość szybkiego kontynuowania prac bez zbędnych opóźnień.
Definicja i zasady wykonania zastępczego
Wykonanie zastępcze jest instytucją prawną regulowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 636 k.c. Przepis ten dotyczy umów o dzieło oraz umów o roboty budowlane.
Zgodnie z jego treścią, jeżeli wykonawca wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu, zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i ryzyko pierwotnego wykonawcy.
Zobacz też: Rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym odroczone
Warunki skorzystania z wykonania zastępczego
Aby skorzystać z wykonania zastępczego, inwestor musi spełnić kilka warunków:
- Bezskuteczny upływ terminu – Inwestor musi najpierw wezwać wykonawcę do poprawienia prac, wyznaczając mu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może skorzystać z wykonania zastępczego.
- Trwanie umowy – Prawo do wykonania zastępczego istnieje tylko w czasie trwania umowy. Wraz z jej rozwiązaniem lub zakończeniem inwestor traci prawo do skorzystania z tej instytucji.
- Zgoda sądu – W większości przypadków wykonanie zastępcze wymaga zgody sądu. Inwestor musi złożyć wniosek do sądu, który zbada sprawę i zdecyduje, czy są spełnione przesłanki do wykonania zastępczego.
- Zasadność kosztów – Koszty poniesione przez inwestora na wykonanie zastępcze muszą być adekwatne do rodzaju prac i zgodne z rynkowymi stawkami. Niedopuszczalne jest obciążenie pierwotnego wykonawcy niewspółmiernie wysokimi kosztami.
Wygaśnięcie uprawnienia do wykonania zastępczego
Prawo do skorzystania z wykonania zastępczego wygasa wraz z odbiorem przedmiotu robót. Jeśli inwestor dokonał już odbioru, może jedynie dochodzić roszczeń z tytułu wad fizycznych lub niewykonania umowy, ale nie może zlecić wykonania zastępczego. Jest to istotne, aby inwestor w odpowiednim momencie podjął decyzję o skorzystaniu z tej instytucji.
Procedura uzyskania zgody sądu
Aby uzyskać zgodę sądu na wykonanie zastępcze, inwestor musi złożyć wniosek, w którym dokładnie opisze sytuację i przedstawi dowody na wadliwe wykonanie prac przez pierwotnego wykonawcę. Sąd bada sprawę i podejmuje decyzję, biorąc pod uwagę charakter umowy, znaczenie jej niewykonania oraz brak istnienia przeszkód prawnych. Jeżeli sąd uzna, że żądanie jest zasadne, wyda zgodę na wykonanie zastępcze.
Praktyczne aspekty wykonania zastępczego
Wykonanie zastępcze jest skomplikowanym procesem, który wymaga starannego planowania i przestrzegania przepisów prawa. Inwestor musi znaleźć nowego wykonawcę, który będzie w stanie przeprowadzić prace zgodnie z wymaganiami umowy i w wyznaczonym czasie.
Warto również zwrócić uwagę na koszty, które powinny być zgodne z rynkowymi stawkami, aby nie narazić się na zarzut nieuzasadnionego obciążenia pierwotnego wykonawcy.
Przykłady z orzecznictwa
Orzecznictwo sądowe dostarcza wielu przykładów, które mogą być pomocne w zrozumieniu zasad wykonania zastępczego. Przykładowo, Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 3 listopada 2000 r. (IV CKN 152/00) stwierdził, że przepis art. 636 § 1 k.c. nie ma zastosowania po odebraniu dzieła.
Oznacza to, że inwestor musi podjąć decyzję o skorzystaniu z wykonania zastępczego przed odbiorem robót. W innym wyroku, Sąd Apelacyjny w Warszawie (V ACa 508/18) wskazał, że kodeks cywilny przewiduje dwa odmienne reżimy odpowiedzialności wykonawcy obiektu budowlanego: odpowiedzialność odszkodowawczą ex contractu oraz odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu budowlanego.
Podsumowanie
Wykonanie zastępcze to skuteczne narzędzie dla inwestorów, pozwalające na szybkie i efektywne rozwiązanie problemów z nierzetelnymi wykonawcami. Aby jednak skorzystać z tej możliwości, należy dokładnie przestrzegać procedur prawnych, w tym uzyskać odpowiednie zgody sądowe.
Warto również pamiętać o prawidłowym sporządzaniu umów i wybieraniu rzetelnych partnerów biznesowych, aby minimalizować ryzyko problemów w przyszłości. W sytuacji, gdy sprawy przybierają niekorzystny obrót, staranna analiza dostępnych rozwiązań pod kątem spodziewanych korzyści i potencjalnych strat jest kluczowa.
W razie wątpliwości skonsultuj się z naszą kancelarią: biuro@slmadwokaci.pl
