Czas płynie nieubłaganie, a termin wejścia w życie zmiany ustawy deweloperskiej jest coraz bliższy. W Sejmie pojawił się nadto projekt ustawy oddalającej wejście w życie zmiany przepisów o 12 miesięcy, a to z uwagi na ich dość rewolucyjny charakter oraz wskazywane w obrocie niedociągnięcia.
Rękojmia za wady
Jednym z zarzutów, które pojawiają się względem nowych przepisów, są kwestie dotyczące rękojmi za wady. Dotychczasowe przepisy ustawy deweloperskiej odwołują się w tym zakresie do przepisów kodeksu cywilnego. Czy rzeczywiście 5-letnia rękojmia z Kodeksu cywilnego już nie obowiązuje?
Oczywiście w pewnym zakresie obecne przepisy wyłączają stosowanie ogólnych regulacji kodeksowych, choć takich przypadków nie jest dużo.
Przepisy obecnie przewidują, że podczas odbioru lokalu kupujący może zgłosić wady do protokołu, a deweloper w terminie 14 dni od jego podpisania może je uznać lub odmówić ich uznania. Ponadto deweloper jest zobowiązany do usunięcia uznanych wad w ciągu 30 dni (lub wyznaczyć dłuższy termin, jeśli ten jest zbyt krótki).
Art. 27 ust. 6 dotychczasowej ustawy przewiduje natomiast, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie deweloperskiej (a konkretnie w ust. 1-5 tego przepisu) zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi. Nowe przepisy takiego odesłania natomiast nie zawierają…
W środowisku pojawiły się głosy, że może to skutkować wyłączeniem stosowania przepisów dotyczących rękojmi, jakie są zawarte w Kodeksie cywilnym, a tym samym słabszą ochronę nabywców! Takie zastrzeżenia zgłaszane są przede wszystkim przez Polski Związek Firm Deweloperskich który wskazuje, że to na kupującego przerzucony zostanie ciężar udowodnienia istnienia wady.
W naszej jednak ocenie, wyłączenie zastosowania przepisów kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi będzie miało zastosowanie jedynie do procesu zgłaszania wad, który to proces został opisany w nowych przepisach ustawy deweloperskiej. Czyli – do momentu zawarcia umowy sprzedaży.
Które przepisy stosować?
Naszym zdaniem oznacza to, że ogólne zasady dotyczące rękojmi (wynikające z Kodeksu cywilnego) w sprawach związanych z umowami deweloperskimi będą miały zastosowanie, ale w ograniczonym zakresie.
Nowe przepisy właściwie nie zawierają bowiem odmiennych uregulowań odnośnie domniemań od tych, które znajdują się w Kodeksie cywilnym. Należy także podnieść, że uregulowania odnoszące się do wad nieruchomości zawarte w nowelizowanych przepisach mają zastosowanie jedyne do czasu podpisania umowy przenoszącej własność lokalu (tak samo zresztą, jak przepisy dotychczasowe).
„Domniemanie istnienia wady”
Po podpisaniu umowy przenoszącej własność zastosowanie mają już ogólne regulacje Kodeksu cywilnego, w tym dotyczące rękojmi. Wreszcie wskazać należy, że także przepisy dotyczące rękojmi nie wprowadzały domniemania istnienia wady w rzeczy sprzedanej ale domniemanie istnienia wady w chwili wydania rzeczy kupującemu.
Jest to więc różnica, bo najpierw kupujący musi wykazać samo istnienie wady. Dopiero bowiem w takiej sytuacji istotne okaże się, czy wada istniała w określonym czasie.
Wiem, że może to brzmieć skomplikowanie:) W tych nudnych wywodach prawniczych chcę przekazać jedną rzecz: w sprawach dotyczących wad w nieruchomości nic się nie dzieje automatycznie i nie jest tak, że konsument może pójść do sądu po pewne odszkodowanie. Często konsumenci źle rozumieją przepisy, które ich dotyczą i popełniają tu dużo błędów.
