Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza szereg zmian dotyczących procedury odbioru lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, z których najistotniejszą wydaje się być uregulowanie kwestii tzw. wady istotnej. To, co kiedyś było obszarem niejasności i przyczyną wielu sporów między deweloperami a nabywcami, teraz zyskało nowy wymiar prawny. Poniżej przyjrzymy się, jakie konsekwencje dla deweloperów niesie za sobą to nowe uregulowanie.

Nowe przepisy – odbiór lokalu z udziałem nabywcy

Zgodnie z nową ustawą, odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, bez sprzeciwu ze strony tego organu. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy, co wyklucza praktykę odbiorów jednostronnych przez deweloperów.

Jest to istotna zmiana, która zmusza deweloperów do większej transparentności oraz do wzięcia pod uwagę uwag i zastrzeżeń ze strony nabywców.

Wada istotna vs. wada nieistotna

Jedną z najważniejszych nowości jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej, od której uzależnione są uprawnienia nabywcy, w tym możliwość odstąpienia od umowy.

W przeciwieństwie do wad nieistotnych, które nabywca może żądać usunięcia przez dewelopera, wada istotna upoważnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu i, w pewnych okolicznościach, do odstąpienia od umowy. Odmowa ta może zostać dokonana, gdy deweloper odmawia uznania istotnej wady w protokole odbioru. Odmawia, czyli stwierdza, że wada nie jest wadą istotną albo stwierdza, że wada w ogóle nie występuje.

Odmowa odbioru i skutki dla deweloperów

Nabywca uprawniony jest do odmowy odbioru lokalu, jeżeli podczas odbioru stwierdzi istnienie wady istotnej, a deweloper odmówi jej uznania. To z kolei generuje obowiązek ustalenia nowego terminu odbioru przez strony, co wymaga od deweloperów dodatkowego nakładu pracy i potencjalnie wydłużenia terminów realizacji projektu.

Jeśli podczas drugiego terminu odbioru nabywca znowu chce odmówić odbioru, to wtedy musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca ma miesiąc (od odmowy odbioru) na wystąpienie z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę.

I dopiero wtedy, gdy w opinii rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy.

Ważne jest również to, że odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne nie będzie wpływać na bieg terminu do przeniesienia własności na nabywcę.

Niejasności w definicji wady istotnej

Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co stanowi wadę istotną, pozostawiając to pole do interpretacji doktryny, judykatury oraz opinii biegłych. Na podstawie dotychczasowego orzecznictwa można stwierdzić, że wada istotna jest wtedy, gdy normalne korzystanie z lokalu jest niemożliwe lub znacznie utrudnione.

Przy czym trzeba brać pod uwagę nie tylko to, czy lokal spełnia odpowiednie normy, ale również to, czy istnienie danej wady powoduje, że lokal znacznie odbiega od rozsądnych oczekiwań nabywcy względem cech i parametrów lokalu określonych w projekcie, umowie czy nawet w samych zapewnieniach dewelopera.

Wpływ na ryzyko kontraktowe

Nowe regulacje mogą skutkować zwiększeniem ryzyka kontraktowego dla deweloperów, szczególnie w sytuacji, gdy ocena istotności wady zostanie pozostawiona prywatnym opiniom rzeczoznawców, które mogą być przedmiotem sporu. Deweloperzy nie mają wpływu na wybór rzeczoznawcy przez nabywcę, co jest bardzo kontrowersyjnym rozwiązaniem. Nie trudno sobie bowiem wyobrazić, że skoro nabywca zapłaci rzeczoznawcy za jego opinię, to ten specjalista będzie jemu przychylny w opracowywaniu analizy.

Podsumowanie

Wprowadzenie przez nową ustawę deweloperską pojęcia wady istotnej jest bez wątpienia zmianą, która ma na celu zwiększenie ochrony praw nabywców. Jednakże, dla deweloperów wiąże się to z koniecznością dostosowania praktyk biznesowych oraz zwiększonej uwagi na etapie odbioru.

Wprowadzenie bardziej rygorystycznych wymogów, w tym konieczność uzgadniania z nabywcami terminów i modalności odbioru, a także ryzyko kontraktowe związane z niejednoznaczną definicją wady istotnej, wymagają od deweloperów bardziej elastycznego podejścia i skrupulatnej pracy nad każdym projektem.