Uproszczony prospekt informacyjny

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła wiele nowych obowiązków, przede wszystkim po stronie dewelopera. Wiele można przeczytać o prospekcie informacyjnym, ale w art. 27 ustawy jest też mowa o tzw. uproszczonym prospekcie informacyjnym. Przedstawiamy w tym artykule najważniejsze informacje na ten temat.

Podstawa prawna dot. uproszczonego prospektu informacyjnego

Zgodnie z art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, następujące informacje:

Informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim:

• Deweloper musi przedstawić szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, w tym dane o gruncie, budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym. Informacje te obejmują także zagospodarowanie przestrzenne terenu oraz inne istotne elementy dotyczące projektu. W szczególności deweloper powinien przedstawić informacje na temat planowanego zagospodarowania przestrzennego, rodzaju budynków, które mają zostać wzniesione, oraz szczegóły dotyczące infrastruktury towarzyszącej, takiej jak drogi, place zabaw, tereny zielone itp. Nie ma przy tym obowiązku przedstawiania informacji dot. finansowania przedsięwzięcia.

Posiadanie zgody wierzyciela hipotecznego lub promesy jej udzielenia:

• Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, deweloper ma obowiązek przedstawić informacje o posiadaniu zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie własności. W przypadku braku takiej zgody, należy podać stosowną informację. Informacje te są kluczowe dla nabywcy, aby mógł ocenić ryzyko związane z potencjalnym zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką. Deweloper powinien jasno określić, jakie zobowiązania hipoteczne ciążą na nieruchomości i jakie kroki zostały podjęte w celu ich rozwiązania.

Możliwość zapoznania się z dokumentami:

• Deweloper musi umożliwić potencjalnym nabywcom zapoznanie się z dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa oraz poinformować nabywcę o takiej możliwości. Dotyczy to szczególnie dokumentów, które są wymienione w art. 26 ustawy. Deweloper powinien zapewnić łatwy dostęp do wszystkich dokumentów związanych z projektem, w tym planów zagospodarowania przestrzennego, pozwoleń na budowę, umów z wykonawcami, raportów z postępów prac, a także wszelkich dokumentów finansowych dotyczących inwestycji.

Informacje przekazywane przez dewelopera

Powyższe informacje składają się właśnie na tzw. uproszczony prospekt informacyjny. Zakres informacji w tym dokumencie jest zatem węższy niż w pełnym prospekcie informacyjnym, ale nadal obejmuje kluczowe dane o inwestycji.

Przepis art. 27 ust. 1 ustawy określa obowiązki informacyjne dewelopera, który zamierza zawrzeć z nabywcą umowę rezerwacyjną lub umowę sprzedaży po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Przekazanie potencjalnemu nabywcy tych informacji (czyli właśnie tzw. uproszczony prospekt informacyjny) musi nastąpić przed zawarciem umowy sprzedaży lub umowy rezerwacyjnej.

Jeżeli potencjalny klient otrzyma te informacje od dewelopera przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloper nie ma obowiązku przekazywania kolejny raz przed zawarciem umowy sprzedaży. Chyba, że w międzyczasie przekazane wcześniej informacje uległy już zmianie.

Obowiązki informacyjne w przypadku umów dotyczących lokali niemieszkalnych

Art. 28 ustawy określa, że jeśli deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper zawiera umowę dotyczącą lokalu niemieszkalnego, musi poinformować nabywcę m.in. o tym, że:

• lokal będący przedmiotem umowy nie jest lokalem mieszkalnym.
• do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy dotyczące ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego.

Czego deweloper NIE MUSI przekazywać?

W przeciwieństwie do pełnego prospektu, deweloper w wymienionych sytuacjach nie musi, a nawet nie powinien, przekazywać nabywcy następujących informacji:

• Zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
• Środki ochrony nabywców
• Główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy
• Nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy
• Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
• Warunki, na jakich można odstąpić od umowy deweloperskiej

Uproszczony prospekt – konsekwencje za niespełnienie obowiązku

Co ciekawe, ustawa nie nakłada żadnych sankcji karnych ani cywilnych za niewywiązanie się z ww. obowiązku informacyjnego. W najbardziej ekstremalnych przypadkach nabywca może powołać się na błąd i unieważnić umowę na podstawie art. 84 Kodeksu cywilnego, lub – powołując się na podstęp – na podstawie art. 86 Kodeksu cywilnego.

Żeby jednak mógł skorzystać z tych przepisów, nabywca musiałby wykazać, że brak udostępnionych informacji, które powinny być przekazane zgodnie z ustawą, wpłynąłby na jego decyzję o zawarciu umowy. Nie jest to więc takie proste. Dotyczy to w dodatku tylko sytuacji, w której umowa została już zawarta, a deweloper nie dostarczył wymaganych dokumentów i to pomimo żądania nabywcy.

Mówiąc wprost, w rzeczywistości takie sytuacje są mało prawdopodobne, ponieważ trudno wyobrazić sobie, że osoba zainteresowana zawarciem umowy zrobi to bez uprzedniego otrzymania wymaganych informacji od dewelopera. W równie rzadkich przypadkach deweloper może ponieść odpowiedzialność karną za oszustwo na podstawie art. 286 Kodeksu karnego.

Co ważne, niewywiązanie się z obowiązku informacyjnego nie powoduje nieważności samej umowy.

Podsumowanie

Uproszczony prospekt informacyjny stanowi w niektórych przypadkach kluczowy dokument, który ma na celu zabezpieczenie interesów nabywców nieruchomości poprzez zapewnienie im dostępu do niezbędnych informacji.

Jeśli szukasz pomocy prawnej, skontaktuj się z nami: KONTAKT.