Sprzedaż domu w stanie surowym zamkniętym to sytuacja, która budzi wiele pytań prawnych, zwłaszcza gdy sprzedawca nie zobowiązuje się do kontynuowania jakichkolwiek dalszych prac budowlanych. Warto zrozumieć, jak taka transakcja jest klasyfikowana i jakie przepisy mają do niej zastosowanie.

Czy sprzedaż budynku w stanie surowym zamkniętym to umowa deweloperska?

Podstawowe pytanie, które pojawia się w tej sytuacji, dotyczy tego, czy mamy do czynienia z umową deweloperską. Definicję tej umowy znajdziemy w art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).

Umową deweloperską jest taka, na podstawie której deweloper:

• zobowiązuje się do wybudowania budynku,

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub zabudowania nieruchomości domem jednorodzinnym,

• oraz przeniesienia własności na nabywcę.

W przypadku sprzedaży budynku w stanie surowym zamkniętym, gdy:

• sprzedawca oferuje nieruchomość z już częściowo wybudowanym domem,

• płatność następuje po podpisaniu umowy sprzedaży,

• sprzedawca nie prowadzi dalszych prac budowlanych,

• nie zobowiązuje się do kontynuowania budowy ani wykończenia budynku –

nie można uznać takiej transakcji za umowę deweloperską. Jest to bowiem klasyczna umowa sprzedaży nieruchomości, a nie umowa o wybudowanie i przeniesienie własności.

Czy sprzedający jest deweloperem?

Aby ustalić, czy do tej transakcji mają zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej, kluczowe jest również określenie statusu sprzedawcy.

Zgodnie z art. 5 pkt 1 ustawy deweloperskiej, deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach swojej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Jeśli sprzedawca nie prowadzi działalności deweloperskiej, a jedynie sprzedaje pojedynczą nieruchomość z budynkiem w stanie surowym zamkniętym, nie będzie uznawany za dewelopera w rozumieniu ustawy.

Status budynku w stanie surowym zamkniętym

Budynek w stanie surowym zamkniętym to obiekt, który posiada już ściany, dach, okna i drzwi, ale brakuje w nim instalacji wewnętrznych i wykończenia. Pojawia się pytanie, czy taki budynek spełnia definicję domu jednorodzinnego.

Zgodnie z art. 5 pkt 4 ustawy deweloperskiej, domem jednorodzinnym jest budynek mieszkalny jednorodzinny, zdefiniowany w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Stan surowy zamknięty, mimo że jest etapem budowy, może być uznany za dom jednorodzinny, jeżeli spełnia kryteria budynku mieszkalnego. Jednak nie jest on jeszcze gotowy do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Zastosowanie przepisów ustawy deweloperskiej

W opisywanej sytuacji, jeśli sprzedawca nie podejmuje się dalszych prac i nie zobowiązuje się do ich wykonania, transakcja ta nie podlega rygorom ustawy deweloperskiej. Oznacza to brak konieczności stosowania:

• mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 7),

• odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 49),

• sporządzania prospektu informacyjnego (art. 20).

Jednak pewne przepisy ustawy mogą mieć zastosowanie, jeśli sprzedawca jest przedsiębiorcą, który w ramach swojej działalności oferuje sprzedaż nieruchomości z budynkiem w stanie surowym. Wówczas, zgodnie z art. 3 ustawy, konieczne może być spełnienie niektórych obowiązków informacyjnych oraz dotyczących procedur odbiorowych.

Ryzyka dla nabywcy

Warto również zwrócić uwagę na kwestie ochrony praw nabywcy. W sytuacji, gdy transakcja nie podlega ustawie deweloperskiej, kupujący nie korzysta z przewidzianych tam zabezpieczeń:

• brak ochrony wpłaconych środków przez mieszkaniowy rachunek powierniczy,

• brak ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,

• brak szczególnych uprawnień do odstąpienia od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie.

Dla nabywcy oznacza to większe ryzyko, że w przypadku problemów z nieruchomością lub jej stanem technicznym, ochrona prawna będzie oparta wyłącznie na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy sprzedaży nieruchomości.

Z biznesowego punktu widzenia zarobek dla dewelopera też nie będzie taki, jak gdyby sprzedał w stanie deweloperskim. Klienci są coraz wygodniejsi i są skłonni dopłacać, byleby mieć jak najbardziej gotowy produkt.

Podsumowanie

Sprzedaż domu w stanie surowym zamkniętym, bez zobowiązania sprzedawcy do dalszych prac budowlanych, to klasyczna umowa sprzedaży nieruchomości. Taka transakcja co do zasady nie podlega rygorom ustawy deweloperskiej, a obowiązki informacyjne i ochronne przewidziane w tej ustawie mogą mieć zastosowanie jedynie, jeśli sprzedawca prowadzi działalność deweloperską.

Dla kupującego istotne jest zrozumienie, że nabywa nieruchomość „jak stoi”, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów dalszych prac budowlanych oraz ewentualnym ryzykiem związanym z brakiem pełnej ochrony prawnej przewidzianej dla nabywców lokali i domów jednorodzinnych w ramach ustawy deweloperskiej. W takiej sytuacji dokładna analiza umowy sprzedaży oraz stanu technicznego budynku jest kluczowa dla zabezpieczenia interesów kupującego.