Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., wprowadza szereg istotnych zmian w relacjach między deweloperami a nabywcami nieruchomości. Jedną z kluczowych kwestii, która budzi wiele pytań i wątpliwości, jest kwestia opóźnień w oddaniu lokalu przez dewelopera. Przyjrzyjmy się bliżej, jak nowe przepisy regulują tę problematykę.

Termin przeniesienia własności lokalu w umowie deweloperskiej

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 7 nowej ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska musi określać termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z tej umowy. Jest to kluczowy zapis, który wyznacza moment, w którym nabywca powinien otrzymać lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Deweloper jest związany tym terminem i co do zasady powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania w uzgodnionym czasie.

Procedura odbioru lokalu

Nowa ustawa wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące procedury odbioru lokalu przez nabywcę. Zgodnie z art. 41, przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na nabywcę musi być poprzedzone odbiorem lokalu. Odbywa się to po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy, a z czynności tej sporządza się protokół, w którym nabywca może zgłosić ewentualne wady lokalu.

Wady istotne a odbiór lokalu

Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie wad istotnych i nieistotnych lokalu. Jeśli podczas odbioru nabywca stwierdzi wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania w protokole, nabywca może odmówić dokonania odbioru. Nie wpływa to jednak na bieg terminu na odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Jeśli deweloper uzna wadę istotną, jest zobowiązany ją usunąć w terminie 30 dni – ale liczone od dnia odbioru! W razie nieusunięcia wady, nabywca wyznaczy dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić.

Odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia

Art. 43 ust. 1 pkt 6 daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego własności lokalu w terminie określonym w umowie. Zanim jednak nabywca skorzysta z tego uprawnienia, musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na wykonanie zobowiązania. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia do odstąpienia od umowy, z zachowaniem roszczeń z tytułu kary umownej za opóźnienie.

Skutki odstąpienia od umowy

W razie odstąpienia przez nabywcę od umowy z powodu opóźnienia, umowę uważa się za niezawartą. Deweloper ma obowiązek zwrócić nabywcy wpłacone środki w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu. Co istotne, nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem, a zastrzeżenie, że wolno mu odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy, jest niedopuszczalne.

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg mechanizmów chroniących nabywców lokali w przypadku opóźnień dewelopera. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie w umowie terminu przeniesienia własności i procedura odbioru lokalu. Nabywca zyskuje prawo odmowy odbioru w razie stwierdzenia wad istotnych, a w razie opóźnienia – prawo odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu.

Odstąpienie nie może się wiązać z żadnymi kosztami dla nabywcy. Regulacje te niewątpliwie wzmacniają pozycję nabywców, dając im skuteczne narzędzia reakcji na opóźnienia dewelopera. Niemniej jednak – deweloper również posiada możliwości obrony swoich praw.

Jeśli masz problem związany z inwestycją deweloperską – skontaktuj się z nami: biuro@slmadwokaci.pl