Nowa ustawa deweloperska zmienia także kwestie związane z prospektem informacyjnym. Przypomnijmy, że wcześniej obowiązujące przepisy określały również szereg obowiązków dotyczących tego dokumentu (np. obowiązek jego sporządzenia przy rozpoczęciu sprzedaży, udostępnienia na żądanie nabywcy na trwałym nośniku czy informowania o jego zmianach).

Obecnie jednak stawia się w tym zakresie dodatkowe warunki, a ich spełnienie obarczone jest istotnymi konsekwencjami.

Prospekt informacyjny a umowa deweloperska

Pierwszą istotną zmianą jest obowiązek przekazania prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej, lub nawet przed zawarciem umowy rezerwacyjnej osobie, która jest zainteresowana zawarciem takiej umowy. Wcześniejsze przepisy przewidywały bowiem, że przekazanie go następuje jedynie na żądanie potencjalnego nabywcy, natomiast obecnie nabywca nie musi takiego żądania formułować, a deweloper i tak musi go udostępnić.

Udostępnienie tego prospektu musi (tu akurat nic się nie zmieniło) nastąpić na tzw. „trwałym nośniku”, a więc w takiej formie, która umożliwi dostęp do prospektu w przyszłości w niezmienionej formie (a więc np. w formie papierowej czy na płycie CD lub DVD). Warto jednak taki prospekt przekazywać w formie papierowej – na żądanie nabywcy deweloper, mimo że wydał prospekt np. w formie płyty CD, i tak będzie zobowiązany do udostępnienia go w formie papierowej.

Nowy wzór prospektu informacyjnego

W istotny sposób zmienił się także wzór prospektu informacyjnego, co oznacza zmianę zakresu danych udostępnianych potencjalnemu nabywcy.

I tak dotychczas np. w zakresie ujawnienia informacji z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego deweloper zobowiązany był do ujawnienia jedynie przeznaczenia działek sąsiadujących (a właściwie przeznaczenia tych działek oraz dopuszczalnych: wysokości i procentu zabudowy), a jeśli w danym miejscu plan nie obowiązywał – jedynie informację o braku planu miejscowego.

Obecnie zakres udzielenia tych informacji został znacznie rozszerzony – po pierwsze bowiem, ustawodawca wymaga bardzo szczegółowych informacji w tym zakresie dotyczących „terenu objętego przedsięwzięciem” (a więc terenu, na których powstaje inwestycja).

W tej części deweloper musi wskazać nie tylko na plan zagospodarowania przestrzennego, ale też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowy plan rewitalizacji, miejscowy plan odbudowy lub inne, podobne dokumenty planistyczne.

Nowe informacje dla nabywcy

Nadto poszerzony został zakres informacji udzielanych potencjalnemu nabywcy – deweloper zobowiązany jest (oprócz danych ujętych powyżej) także do wskazania minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej liczby miejsc do parkowania, warunki ochrony środowiska, ludzi, przyrody i krajobrazu, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodziowego, warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, warunki i szczegółowe zasady obsługi w zakresie komunikacji oraz w zakresie infrastruktury technicznej i – wreszcie – wymagania dotyczące ochrony innych terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych.

Po drugie natomiast, pozostał obowiązek udzielania informacji planistycznych co do działek sąsiadujących, jednak ustawodawca doprecyzował, że chodzi o działki (lub ich fragmenty) w promieniu 100 m od terenu inwestycji. Także i w tym aspekcie zdecydowano się na rozszerzenie (choć już znacznie mniejsze) katalogu informacji planistycznych przekazywanych nabywcy.

I tak obecnie – oprócz kwestii przeznaczenia terenu oraz wysokości i intensywności zabudowy) należy wskazać na minimalną powierzchnię biologicznie czynną oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania.

Podsumowanie

W poprzednim stanie prawnym nadto w przypadku braku planu miejscowego wystarczyło tylko wskazanie, że plan taki nie obowiązuje. Obecnie natomiast w takiej sytuacji deweloper musi udzielić informacji z zakresu wydanej decyzji o warunkach zabudowy (lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego).

W zakres tych informacji natomiast wchodzi nie tylko funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu, ale też szereg ich cech, jak np. gabaryty, forma architektoniczna, wymagania powodziowe czy intensywność wykorzystania terenu (katalog ten w zasadzie odpowiada zakresowi informacji udzielanych w przypadku obowiązywania planu miejscowego na terenie objętym inwestycją).

Wreszcie doprecyzowano i rozszerzono (m.in. o energetykę jądrową czy sieci przesyłowych) katalog informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.

Także w zakresie opisu budynku zaszły istotne zmiany. Obecnie wymagane jest także wskazanie numeru zgłoszenia budowy, jeśli brak jest decyzji o pozwoleniu budowlanym.

Należy pamiętać, że prawidłowe sporządzenie prospektu jest bardzo istotne z punktu widzenia nie tylko ewentualnej odpowiedzialności karnej (która przewidziana jest nie tylko w razie braku sporządzenia tego dokumentu, ale też nieujawnienia w nim niezbędnych informacji lub braku poinformowania o zmianach stanu faktycznego lub prawnego, którego prospekt dotyczy), ale też uprawnień stron umowy.

Jeśli bowiem prospekt jest sporządzony w sposób błędny, nabywcy będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy.