Najczęstsze błędy w umowach deweloperskich i jak ich unikać — praktyczny przewodnik dla deweloperów
Umowa deweloperska to oczywiście kluczowy dokument regulujący relacje między deweloperem a przyszłym nabywcą. Precyzyjne i dobrze skonstruowane zapisy nie tylko zabezpieczają interesy obu stron, ale również pozwalają uniknąć nieporozumień i sporów.
Dla dewelopera dobrze przygotowana umowa oznacza sprawny przebieg inwestycji, mniejsze ryzyko problemów prawnych i budowanie zaufania klientów. Warto zatem wiedzieć, jakie są najczęstsze błędy w umowach deweloperskich i jak ich unikać, by działać profesjonalnie i efektywnie.
Dlaczego jakość umowy deweloperskiej jest tak ważna?
Umowa deweloperska powinna szczegółowo regulować prawa i obowiązki obu stron. Dobrze przygotowany dokument minimalizuje ryzyko sporów, przyspiesza proces sprzedaży i ułatwia ewentualne negocjacje.
Z perspektywy dewelopera precyzyjna umowa to również narzędzie, które pozwala zabezpieczyć harmonogram inwestycji, płynność finansową i relacje z klientami. Błędy w umowie mogą prowadzić do opóźnień, roszczeń odszkodowawczych oraz – rzecz jasna – sporów sądowych.
Najczęstsze błędy w umowach deweloperskich i jak ich unikać
1. Nieprecyzyjny opis przedmiotu umowy
Jednym z najczęstszych problemów jest brak szczegółowego i jednoznacznego opisu lokalu lub domu. Niewystarczająco dokładne informacje mogą prowadzić do roszczeń klientów związanych z różnicami w powierzchni, standardzie wykończenia czy układzie pomieszczeń.
Jak unikać tego błędu:
• Określ powierzchnię użytkową według odpowiednich norm (np. PN-ISO 9836:2015).
• Załącz szczegółowe rzuty lokalu oraz dokładny opis standardu wykończenia (np. rodzaj podłóg, drzwi, armatury).
• Opisz przynależne pomieszczenia (komórka lokatorska, garaż) i dostęp do części wspólnych.
• Wskaż sposób pomiaru powierzchni – unikasz w ten sposób sporów przy ewentualnych rozbieżnościach.
2. Niejasne terminy realizacji inwestycji
Opóźnienia to jeden z najczęściej podnoszonych problemów przez klientów. Brak precyzyjnych zapisów dotyczących harmonogramu inwestycji może prowadzić do roszczeń i naliczania kar umownych. Warto uwzględnić realistyczne, a nie optymistyczne terminy, biorąc pod uwagę możliwe opóźnienia.
Pamiętaj, że nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli:
1. Deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie.
2. Nabywca wyznaczy deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na wykonanie zobowiązania.
3. Deweloper nie wywiąże się z zobowiązania w tym dodatkowym terminie.
Dodatkowo, na podstawie art. 471 i 484 Kodeksu Cywilnego, nabywca może ubiegać się o odszkodowanie za poniesione straty finansowe wynikające z opóźnienia, takie jak:
• Dodatkowe koszty najmu mieszkania
• Wyższe odsetki od kredytu
• Inne udokumentowane szkody bezpośrednio związane z opóźnieniem
Jak unikać tego błędu:
• Określ konkretne realistyczne daty: zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru technicznego i przeniesienia własności.
• Uwzględnij w umowie możliwość przesunięcia terminów z przyczyn niezależnych, takich jak warunki pogodowe czy opóźnienia urzędowe – ale z jasnym określeniem zasad takich przesunięć.
• Pamiętaj o precyzyjnym wskazaniu dat granicznych, np. “do dnia 30 czerwca 2025 r.”, a nie “w II kwartale 2025 r.”.
3. Brak symetrii w zapisach dotyczących kar umownych
Nierówne zapisy dotyczące kar umownych to częsty zarzut wobec deweloperów. Często umowy przewidują wysokie kary dla nabywcy za opóźnienia w płatnościach, podczas gdy kary dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji są symboliczne lub nieprzewidziane w ogóle.
Jeśli natomiast nabywca zwleka z odebraniem lokalu lub przeniesieniem własności warto również przewidzieć karę umowną na taką okoliczność.
Jak unikać tego błędu:
Ustal kary za:
• Opóźnienie nabywcy w odbiorze lokalu lub przeniesieniu własności.
• Wskaż realne terminy i sankcje – zbyt wysokie kary mogą zniechęcać klientów, a zbyt niskie nie motywują do terminowego wykonania obowiązków.
4. Brak zapisów dotyczących zmian w projekcie
W trakcie realizacji inwestycji mogą pojawić się konieczne zmiany projektowe. Brak odpowiednich zapisów może prowadzić do nieporozumień i roszczeń, szczególnie gdy zmiany wpływają na funkcjonalność lub estetykę lokalu.
Jak unikać tego błędu:
• Określ zakres dopuszczalnych zmian (np. materiały, układ pomieszczeń) i procedurę ich wprowadzania.
• Wskaż, kiedy nabywca musi wyrazić zgodę na zmiany, a kiedy informacja wystarczy.
• Określ, w jakich przypadkach zmiany mogą skutkować obniżeniem lub podwyższeniem ceny.
5. Nieprecyzyjne zasady odbioru technicznego
Odbiór techniczny to kluczowy moment, w którym nabywca ocenia jakość wykonania lokalu. Brak jasnych zasad dotyczących odbioru i usuwania usterek często prowadzi do sporów.
Jak unikać tego błędu:
• Określ procedurę odbioru technicznego, wskazując sposób sporządzenia protokołu i terminy na zgłoszenie uwag.
• Zawrzyj zapisy dotyczące różnic między wadami istotnymi a nieistotnymi – pozwoli to uniknąć sytuacji, w której drobne usterki opóźniają odbiór.
6. Niedoprecyzowane zasady finansowe
Kwestie płatności to obszar, który często budzi emocje. Brak jasnych zapisów dotyczących harmonogramu wpłat, konsekwencji opóźnień czy sposobu rozliczenia dodatkowych kosztów może prowadzić do nieporozumień.
Jak unikać tego błędu:
• Dokładnie określ harmonogram płatności, powiązując transze z postępem prac.
• Wskaż konsekwencje opóźnień w płatnościach, np. odsetki lub rozwiązanie umowy.
• Jasno określ zasady dotyczące ewentualnych dopłat za zmiany aranżacyjne czy dodatkowe prace.
Podsumowanie
Dla dewelopera dobrze przygotowana umowa deweloperska to nie tylko obowiązek prawny, ale również narzędzie do zabezpieczenia inwestycji i budowania profesjonalnych relacji z klientami. Precyzyjne zapisy, uwzględniające interesy obu stron, minimalizują ryzyko sporów i usprawniają realizację projektu.
Warto poświęcić czas na dokładne przygotowanie dokumentu i skonsultować jego treść z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uniknąć błędów, które mogą kosztować czas, pieniądze i reputację.
Jeśli potrzebujesz pomocy w tym temacie, napisz: pl@slmadwokaci.pl
