Jawność cen mieszkań wchodzi w nową erę dzięki nowelizacji ustawy deweloperskiej z 2025 roku. Przełomowe zmiany, podpisane przez Prezydenta RP 5 czerwca 2025 r., całkowicie zmieniają zasady gry na rynku pierwotnym.

Nowe obowiązki deweloperów mają przede wszystkim zwiększyć transparentność, ułatwić klientom podejmowanie świadomych decyzji i ograniczyć praktyki, które dotychczas budziły liczne wątpliwości, ale już teraz zmiany wywołują kontrowersje.

Tradycyjnie mali deweloperzy są traktowani tak samo jak ogromne korporacje, co oczywiście będzie powodować umacnianie się tych drugich na rynku, kosztem mniejszych.

W tym artykule dokładnie przyjrzymy się temu, co oznacza nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2025 r. dla deweloperów, inwestorów i nabywców mieszkań i co te zmiany oznaczają.

Strona internetowa obowiązkowa dla każdej inwestycji

Jedną z kluczowych zmian, jakie wprowadza nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r., jest obowiązek posiadania dedykowanej strony internetowej – praktycznie dla każdej inwestycji. Co istotne, nie wystarczy strona grupy kapitałowej, pośrednika czy ogólna witryna firmy deweloperskiej. Dla każdego projektu powinna bowiem istnieć osobna, samodzielna strona internetowa.

Dla wielu mniejszych deweloperów może to oznaczać konieczność znacznych inwestycji w infrastrukturę IT czy wręcz naukę obsługi strony www.

Szczegółowy zakres informacji do publikacji

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. szczegółowo określa, jakie dane muszą znaleźć się na stronie internetowej danej inwestycji już od dnia rozpoczęcia sprzedaży, czyli nawet przed podpisaniem pierwszej umowy rezerwacyjnej.

Na stronie muszą być opublikowane m.in.:

• cena za 1 m² każdego lokalu / domu,
• cena pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, piwnic, miejsc garażowych),
• cena innych świadczeń (np. udziału w drodze dojazdowej, miejsc postojowych),
• prospekt informacyjny – w części ogólnej,
• dokładny adres każdego lokalu,
• dane kontaktowe dewelopera, w tym adres siedziby oraz miejsca prowadzenia sprzedaży.

Wymóg publikacji cen dotyczy każdego lokalu osobno, a nie uśrednionych czy przykładowych ofert. Nabywca ma więc otrzymać pełny obraz aktualnej oferty.

Historia cen pod pełną kontrolą klientów

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. wprowadza także obowiązek archiwizacji i aktualizacji cen. Każda zmiana ceny musi być odnotowana wręcz natychmiastowo – razem z datą wprowadzenia zmiany. Co więcej, wcześniejsze (historyczne) ceny muszą pozostać dostępne do publicznego wglądu.

Dzięki temu nabywca może prześledzić historię zmian cenowych interesującego go lokalu. To rozwiązanie ma przeciwdziałać manipulowaniu cenami i zwiększyć przejrzystość polityki cenowej deweloperów.

Obowiązkowe raportowanie do ministerstwa

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. wprowadza również jeden z najbardziej kontrowersyjnych obowiązków: codzienne raportowanie danych o cenach mieszkań i domów do ministra ds. informatyzacji. Tak, codzienne!

Deweloperzy, przy wykorzystaniu odpowiednich systemów teleinformatycznych, zobowiązani są każdego dnia przesyłać aktualne dane, które następnie publikowane są na publicznym portalu dane.gov.pl. System ten wymaga nie tylko inwestycji w nowe technologie, ale także stałej kontroli nad poprawnością przekazywanych informacji. Każdy błąd może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych.

Obowiązki dla fliperów i inwestorów indywidualnych

Co istotne, nowe przepisy obejmują nie tylko klasycznych deweloperów. Osoby, które kupują mieszkania od dewelopera z zamiarem ich dalszej odsprzedaży (tzw. fliperzy), również muszą posiadać własną stronę internetową i publikować ceny oferowanych lokali.

To oznacza, że nawet jednoosobowe działalności gospodarcze zajmujące się sprzedażą pojedynczych mieszkań muszą wdrożyć procedury zgodne z nowelizacją ustawy deweloperskiej 2025 r.

Surowe sankcje za naruszenia przepisów

Ustawodawca przewidział bardzo surowe kary za naruszenie nowych obowiązków. Każde uchybienie, nawet niezamierzone, może być kwalifikowane jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) może nałożyć karę sięgającą aż 10% obrotu z poprzedniego roku obrotowego firmy. Co ważne, sankcje grożą nie tylko za brak publikacji cen, ale również za błędy w codziennym raportowaniu danych czy brak archiwizacji zmian cenowych.

Cena podana na stronie korzystniejsza dla nabywcy

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. przewiduje jeszcze dodatkową ochronę nabywców w sytuacji rozbieżności cenowych. Jeśli cena wskazana na stronie internetowej będzie inna niż cena podawana przy zawieraniu umowy, klient (nabywca) ma prawo zażądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

To rozwiązanie wymusza na deweloperach jeszcze większą staranność w zarządzaniu ofertą cenową oraz natychmiastowe aktualizowanie wszelkich zmian.

Luki i wątpliwości interpretacyjne

Pomimo szczegółowych przepisów, w wielu miejscach nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. pozostawia sporo niejasności.

Przede wszystkim, nie zostało dokładnie określone, co oznacza „własna strona internetowa”. Ustawa nie precyzuje, czy chodzi o stronę w odrębnej domenie, czy wystarczy subdomena czy zakładka na już istniejącej stronie. W praktyce „własność” strony internetowej to pojęcie bardzo względne, zwłaszcza że domeny i serwery są zwykle dzierżawione.

W dodatku będą próby przechytrzenia ustawodawcy poprzez chociażby strony typu landing page.

Brakuje również wytycznych dotyczących technicznych aspektów publikowania danych: nie określono formatu, wielkości czcionki, układu strony czy minimalnych wymagań funkcjonalnych. To oznacza, że deweloperzy muszą samodzielnie interpretować, jak zaprojektować swoje witryny, by spełniały wymogi ustawy.

Łatwo więc się domyślić, że będą praktyki, że cena jest napisana bardzo małą czcionką albo białą czcionką na białym tle.

Czas na dostosowanie się – ważne terminy

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. przewiduje okres przejściowy. Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż przed wejściem w życie nowych przepisów, mają czas na wdrożenie wymaganych rozwiązań do 11 września 2025 r.

Dla wielu firm oznacza to konieczność szybkiego działania: wdrożenia systemów IT, przygotowania dedykowanych stron internetowych oraz przeszkolenia personelu odpowiedzialnego za codzienne raportowanie danych, które będą umieszczane na stronie www.dane.gov.pl.

Praktyczne wskazówki dla deweloperów

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. to niewątpliwie ogromne wyzwanie organizacyjne i technologiczne dla całej branży. Warto jednak potraktować nowe obowiązki jako szansę na budowanie zaufania klientów i przewagę konkurencyjną a nawet jako motywację do uporządkowania procesów w firmie.

Oto kilka praktycznych porad:

• Stwórz oddzielną stronę internetową dla każdej inwestycji – nie ryzykuj interpretacji przepisów na swoją niekorzyść.
• Wprowadź wewnętrzne procedury natychmiastowej aktualizacji cen i archiwizacji każdej zmiany.
• Zainwestuj w systemy IT umożliwiające codzienne, automatyczne raportowanie danych do ministerstwa.
• Zapewnij ścisłą kontrolę nad poprawnością publikowanych informacji – każda pomyłka może oznaczać wysokie kary finansowe.
• Monitoruj stanowiska UOKiK i ministerstwa ds. informatyzacji – prawdopodobnie pojawią się dodatkowe wytyczne i interpretacje

Jawność cen mieszkań – zmiana na lepsze?

Choć nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 r. wprowadza wiele skomplikowanych obowiązków, w dłuższej perspektywie może znacząco uporządkować rynek. Transparentność cen, możliwość śledzenia historii ofert i pewność co do warunków zakupu z pewnością zwiększą ochronę nabywców i ograniczą przestrzeń do nieuczciwych praktyk.

Z drugiej strony, brak szczegółowych wytycznych technicznych oraz skala wymogów formalnych stanowią duże wyzwanie, zwłaszcza dla mniejszych deweloperów i inwestorów indywidualnych. Już teraz można stwierdzić, że nowelizacja powinna zostać znowelizowana.

Jedno jest pewne: jawność cen mieszkań stała się nie tylko postulatem społecznym, ale teraz również twardym obowiązkiem prawnym.