Przełomowy wyrok przeciwko deweloperowi: nieprawidłowe określanie powierzchni mieszkania

W ostatnim czasie sąd wydał przełomowy wyrok przeciwko deweloperowi, który może zapoczątkować falę nowych pozwów. Wyrok ten dotyczy przypadku, w którym nabywcy mieszkań dochodzili swoich praw z tytułu wad fizycznych nieruchomości, a dokładnie wadliwego liczenia powierzchni mieszkania.

Analiza prawna

1. Podstawy prawne roszczeń: Nabywcy mieszkań mogą dochodzić swoich roszczeń na dwóch podstawach:

   – Nienależyte wykonanie umowy: Deweloper ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy, co daje nabywcom podstawę do dochodzenia odszkodowania.

   – Rękojmia za wady fizyczne: Rękojmia obowiązuje przez pięć lat od wydania nieruchomości. W tym czasie nabywcy mogą zgłaszać wady, które ujawniły się po odbiorze mieszkania.

2. Przebieg procesu sądowego: Złożenie pozwu przeciwko deweloperowi wymaga szczegółowego opisania sprawy, przedstawienia dowodów oraz uiszczenia opłaty sądowej. Sąd następnie przeprowadza postępowanie dowodowe, przesłuchuje strony, a na końcu wydaje wyrok, który może uwzględniać lub oddalać roszczenia nabywców

3. Znaczenie wyroku: Przełomowy wyrok sądu może zachęcić innych nabywców do składania podobnych pozwów. Uznanie odpowiedzialności dewelopera za wady wykryte w okresie rękojmi, mimo upływu czasu od wydania nieruchomości, stanowi istotne zabezpieczenie interesów konsumentów.

Problem z pomiarem powierzchni lokalu

Sednem problemu w tym przypadku była interpretacja normy ISO, określającej standardy i metody pomiaru powierzchni. Wytyczne te opracowała Międzynarodowa Organizacja Normalizacyjna, a na język polski przetłumaczył je Polski Komitet Normalizacyjny.

W omawianym przypadku deweloper uznał murowaną ścianę za ściankę działową, którą można łatwo zdemontować i ponownie zamontować. Chodziło o ściany, które wydzielają poszczególne pomieszczenia w mieszkaniu, takie jak kuchnia, sypialnia czy korytarz, i które są również częścią konstrukcji budowlanej.

Nabywca lokalu twierdził, że czym innym są ścianki działowe będące elementami nadającymi się do demontażu, a czym innym ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu. Mimo że można je usunąć, wymaga to przeprowadzenia prac wyburzeniowych. Problem by nie istniał, gdyby elementy, z których ścianka została zbudowana, nadawały się po demontażu do ponownego montażu.

Niejednoznaczne sformułowania w umowie

W ustnym uzasadnieniu wyroku sąd apelacyjny wskazał na niejednoznaczne sformułowania w umowie deweloperskiej dotyczące sposobu liczenia powierzchni użytkowej. Przykładowo, zapis o tym, że powierzchnia użytkowa jest liczona zgodnie z normą PN-ISO 9836, był sprzeczny z rzeczywistym sposobem liczenia stosowanym przez dewelopera. Deweloper uznał bowiem powierzchnię pod murowanymi ścianami za część użytkową, co nie było zgodne z normą ISO.

Konsekwencje finansowe

Problem zawyżonej ceny mieszkania wskutek doliczenia do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami może dotyczyć nawet 700 tysięcy lokali. Taki sposób liczenia powierzchni użytkowej może prowadzić do znacznych strat finansowych dla nabywców, którzy płacą za powierzchnię, która nie jest w pełni użyteczna.

Konkluzja

Przełomowy wyrok przeciwko deweloperowi otwiera nowe możliwości dla nabywców mieszkań do dochodzenia swoich praw. Nie da się ukryć, że po tym wyroku może się zacząć sporo spraw przeciwko deweloperom o odszkodowanie.

Wystarczy powiedzieć, że w latach 2013-23 oddano do użytkowania ponad 2 miliony mieszkań.