Zadłużenie czynszowe w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej

 

„Mam dług w spółdzielni i co dalej?”

Zadłużenia związane z własnym mieszkaniem mogą wynikać z zaleganiem w zapłacie czynszu dla spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty.

Z tego, co obserwuję wynika, że zadłużenie powyżej kwoty 20.000 zł jest już raczej niemożliwe do uregulowania. Tymczasem spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą egzekucję z nieruchomości swoich dłużników, nawet gdy zaległości czynszowe są niewielkie. Zarówno bowiem spółdzielnia, jak i wspólnota prefabricated-house-930190_1920mieszkaniowa mogą w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Wielu lokatorów nie zdaje sobie sprawy z tego, że można więc stracić swoje lokum nawet z powodu kilku niezapłaconych rachunków, a dodatkowo wpędzić się w jeszcze większe długi, bowiem doliczone zostaną odsetki, koszty sądowe, komornicze, pełnomocnika itd…

Spółdzielnia mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Natomiast właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Termin „długotrwałych zaległości” nie został przez ustawodawcę zdefiniowany; musi być zatem interpretowany w odniesieniu do pewnej przeciętnej miary zaległości w opłatach.

Istnienie zaległości oznacza z kolei, że spółdzielnia nie musi uzyskiwać ani nakazu zapłaty ani wyroku stwierdzającego obowiązek uiszczenia zaległości. Wystarczy wykazanie w tym postępowaniu zaistnienia długotrwałej zwłoki w zapłacie czynszu, która musi istnieć w dniu wyrokowania.

Uzyskanie przez spółdzielnię sądowego tytułu wykonawczego co do obowiązku zapłaty zaległości (nakazu zapłaty albo wyroku wraz z klauzulą wykonalności) umożliwia wszczęcie postępowania egzekucyjnego przed komornikiem, którego jedną z form może być właśnie egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z uwieńczeniem w postaci sprzedaży tego prawa w drodze licytacji.

Można się bronić

Trybunał Konstytucyjny w 2013 r. uznał, że przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny: „Zastosowanie tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej”. TK dodał, że za każdym razem przy tak ważnej decyzji, jak pozbawienie kogoś lokalu mieszkalnego, należy brać pod uwagę osobiste okoliczności dłużnika i potraktować egzekucję z nieruchomości jako ostateczność.

Dłużnik może bronić się też w inny sposób: może podnieść, że jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części (art. 799 § 2 KPC), chroniąc w ten sposób mieszkanie.

Eksmisja

Eksmisję przeprowadza komornik, ale najpierw musi on wezwać na piśmie lokatora-dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu. Jeśli lokator nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, komornik przystępuje do fizycznego opróżniania mieszkania – czyli wyniesie meble, sprzęty RTV i AGD oraz wszystkie inne rzeczy dłużnika, przy asyście policji. Jak to w praktyce wygląda – można zobaczyć na YouTube.

Eksmisja lokatorów – wersja light

Czego nie robić?

Niezależnie jednak od tego, czy znajdujemy się na etapie przedsądowym, sądowym czy nawet egzekucyjnym, to najgorszym wyjściem jest z pewnością bierna postawa! Prawie zawsze da się opracować rozsądne rozwiązanie, na pewno lepsze, niż czekanie z założonymi rękami. I nie mam tu oczywiście na myśli „fizyczno-słownego” oporu, jak na powyższym wideo.

Dlaczego bierność jest najgorsza? Bo prędzej czy później doprowadzi do egzekucji komorniczej, która jest wyjątkowo nieopłacalna. Pierwsze, co zostanie wyegzekwowane ze sprzedaży mieszkania to koszty komornika.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *